Khó chồng khó: Cho thuê nhà 1 tháng vẫn bị tính thuế thu nhập của 1 năm

Dù chỉ cho thuê một hoặc vài tháng trong năm, doanh thu vài chục triệu đồng, nhưng nếu bình quân đạt hơn 8,3 triệu đồng/tháng, tính ra tổng doanh thu đạt 100 triệu đồng trong vòng 12 tháng, đều phải nộp thuế 7%.

CHO THUÊ NHÀ VÀI THÁNG VẪN TÍNH THUẾ CẢ NĂM

Theo thông tư 40 vừa được Bộ Tài chính ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào tổng doanh thu danh nghĩa tính theo 12 tháng để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu đạt 100 triệu đồng/năm.

Cho thuê nhà 1 tháng vẫn bị tính thuế thu nhập của 1 năm

Cụ thể trong điểm c khoản 1 điều 9 của Thông tư này quy định, cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì doanh thu để xác định số thuế nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Cho thuê nhà 1 tháng vẫn bị tính thuế thu nhập của 1 năm - Ảnh 1.
Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định, cá nhân cho nhà đất có mức doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN.

Trong phần ví dụ của điểm này, Bộ Tài chính dẫn chứng ông B cho thuê nhà từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023 với tiền thuê nhà 10 triệu đồng/tháng lại phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN do tổng doanh thu tính theo 12 tháng là 120 triệu đồng.

Điều 9. Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

c) Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện Tổng cục Thuế thừa nhận theo hướng dẫn của thông tư 40 thì các trường hợp cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 triệu đồng vẫn phải nộp thuế.

“Dù chỉ cho thuê vài tháng, doanh thu vài chục triệu đồng, nhưng nếu bình quân đạt hơn 8,3 triệu đồng/tháng, tính ra tổng doanh thu đạt 100 triệu đồng/năm, đều phải nộp thuế nhằm hạn chế chuyện né thuế và đảm bảo công bằng với cá nhân kinh doanh các ngành nghề khác” – vị này nói và cho biết quy định này căn cứ theo Luật thuế TNCN, Luật quản lý thuế…

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cách giải thích này không hợp lý. TS Đinh Trọng Thịnh – Học viện Tài chính cho biết, Luật thuế TNCN và nghị định hướng dẫn nêu rất rõ là cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới 100 triệu đồng không phải nộp thuế.

“Dẫn chứng này là rất vô lý, “chỏi” lại với hướng dẫn tại chính thông tư này và trái quy định của Luật thuế TNCN là cá nhân kinh doanh có doanh thu theo năm dương lịch dưới 100 triệu đồng không phải nộp thuế” – ông Thịnh khẳng định.

Cho thuê nhà 1 tháng vẫn bị tính thuế thu nhập của 1 năm - Ảnh 3.
Nhiều chuyên gia cho rằng cách hướng dẫn tính thuế cho thuê nhà trái với quy định của Luật thuế.

BỘ TÀI CHÍNH “CHỌI” LUẬT THUẾ?

Một chuyên gia thuế cũng cho rằng theo quy định tại các luật thuế và các văn bản hướng dẫn dưới luật khác, thuế được tính theo doanh thu thực tế trong năm dương lịch chứ không phải tính tháng rồi quy ra năm như Bộ Tài chính dẫn làm ví dụ trong thông tư.

Chẳng hạn, trong năm 2022, ông B chỉ cho thuê nhà được 3 tháng, với doanh thu 30 triệu đồng, sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Và trong năm 2023, do chỉ cho thuê 9 tháng, tổng doanh thu là 90 triệu đồng, ông B cũng không phải nộp thuế.

“Do dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, nhiều cơ sở kinh doanh dịch vụ phải đóng cửa, nhiều mặt bằng và nhà cho thuê… bỏ trống rất nhiều. Bộ Tài chính cần phải đính chính lại ví dụ tại thông tư 40 cho thống nhất, tránh gây thêm khó khăn cho người dân” – vị này kiến nghị.

Trước đó, Tiền Phong đã thông tin, một số cơ quan báo chí phản ánh ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà hiện nay đã không còn phù hợp với tình hình thực tiễn. Bởi ngưỡng thu nhập trên 100 triệu đồng/năm (8,3 triệu đồng/tháng), đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Nếu áp dụng mức này thì hầu hết các chủ căn hộ đều phải đóng thuế.

Một số chuyên gia đề xuất ngưỡng nộp thuế cần phải điều chỉnh tăng từ 30% đến 40% để phù hợp với tỉ lệ lạm phát đã tăng trên 20% và mức giảm trừ gia cảnh cho cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công đã được điều chỉnh tăng 22%.

Tổng cục Thuế cũng cho biết, luôn ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội điều chỉnh ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật thuế GTGT trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.

Theo Doanh nghiệp và Tiếp thị